Prawie każdy w pewnym momencie życia staje przed koniecznością zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Ponieważ zakup domu jest prawdopodobnie największą inwestycją, jaka podejmuje przeciętny człowiek, każdy kupujący i sprzedający powinien, przed przystąpieniem do dalszych czynności, dokładnie rozważyć praktyczne i prawne konsekwencje takiej transakcji.
Umowa sprzedaży
Jako kupujący, po znalezieniu domu, który chcesz kupić i ustaleniu ceny, zostaniesz poproszony o podpisanie umowy sprzedaży przygotowanej przez prawnika sprzedającego. Przed podpisaniem umowy warto rozważyć zasięgnięcie porady prawnej. Po podpisaniu umowy Twoje prawa i obowiązki zostaną określone, a Twój prawnik może nie mieć już możliwości zmiany umowy tak, aby spełniała Twoje cele.
Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym, powinieneś rozumieć warunki umowy i ich wpływ na Twoja sytuację. Inne strony umowy nie mają prawnego obowiązku informowania Cię, co oznacza umowa. Możesz nie rozumieć znaczenia prawnego lub dużej części terminologii lub tego, co należy zmienić lub dodać, aby jak najlepiej chronić swoje interesy prawne. Jeśli więc planujesz zatrudnić prawnika reprezentującego Cię w transakcji, skonsultuj się z nim przed podpisaniem czegokolwiek.
Umowa sprzedaży powinna określać strony oraz cenę zakupu i sposób jej zapłaty (gotówką lub środkami z kredytu hipotecznego). Powinna również odpowiednio opisywać nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, rodzaj aktu własności, który ma zostać dostarczony kupującemu, opis majątku osobistego objętego sprzedażą oraz termin zamknięcia transakcji lub termin, kiedy kupujący obejmie nieruchomość w posiadanie. Powinna ona obejmować także dziesiątki innych kwestii dotyczących nieruchomości i wzajemnych obowiązków stron.
Umowa powinna umożliwiać kupującemu odstąpienie od niej, jeśli kupujący nie będzie mógł uzyskać kredytu hipotecznego lub jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku z innego powodu, który nie jest z winy kupującego, np. kiedy sprzedający nie wykonał swoich zobowiązań w wyznaczonym terminie. W każdym z tych przypadków kupujący powinien otrzymać zwrot depozytu wpłaconego przy podpisaniu umowy.
Zdarza się, że sprzedający chce lub musi pozostać w domu przez kilka dni po closingu, organizując jednocześnie przeprowadzenie się do nowego miejsca. Mimo, że pozornie może to być rozwiązanie ryzykowne dla kupującego, najczęściej prawnicy są w stanie wypracować odpowiednie porozumienie, aby żadna ze stron nie była tym stanem rzeczy poszkodowana.
To tylko niektóre kwestie, które reguluje każda umowa. Przykładowo ilustrują one zestaw warunków, które należy wziąć pod uwagę przy przystąpieniu do transakcji kupna/sprzedaży.
Tytuł
Tytuł własności nieruchomości oznacza prawo właściciela do jej spokojnego posiadania i korzystania, wolnego od roszczeń innych osób. Wykonywanie tego prawa jest jednak często ograniczone innymi uprawnieniami, takimi jak służebności. Aby uzyskać energię elektryczną, kanalizację, telefon i inne usługi, właściciel często daje gminie lub przedsiębiorstwu użyteczności publicznej prawo do poprowadzenia linii lub rur przez jego posesję. Właściciel musi przestrzegać tych służebności, a kupujący musi je wziąć pod uwagę.
Korzystanie przez właściciela ze swojej nieruchomości może być ograniczone także w inny sposób. Mogą obowiązywać restrykcje aktów własności. Podobnie może być z lokalnym prawem dotyczącym zagospodarowania przestrzennego. Prawie wszystkie grunty podlegają podatkowi od nieruchomości. Jeżeli podatki nie zostaną zapłacone, właściciel może stracić swoją nieruchomość. Kupując dom, musisz wiedzieć, że masz prawo do korzystania z niego bez zakłóceń, i że w przyszłości będziesz mógł go bez problemu sprzedać lub obciążyć hipoteką.
Przeglądanie raportów dotyczących stanu prawnego nieruchomości/wyszukiwanie tytułów
Po podpisaniu umowy, jako kupujący, powinieneś upewnić się, że sprzedający przekaże Ci czysty tytuł do nieruchomości zgodnie z wymogami umowy. Twój prawnik będzie współpracował z title company, która przygotuje raport dotyczący stanu prawnego nieruchomości. Ten raport będzie zawierał wszelkie informacje o nieruchomości, ale przede wszystkim zapisy o jej obciążeniach na rzecz innych osób. Obciążeń może być bardzo wiele typów, z których najbardziej podstawowym i popularnym jest hipoteka. Jeśli wszystkie obciążenia zostaną spłacone przez sprzedającego najpóźniej w dniu zamknięcia transakcji, wówczas otrzymasz ubezpieczenie tytułu od title company. Ubezpieczenie tytułu nie eliminuje konieczności korzystania z pomocy prawnika. Może ono uchronić Cię przed stratami finansowymi i ewentualnymi wydatkami na obronę tytułu przed sądem, nie umniejsza jednak wagi porady prawnej. Twój prawnik może doradzić Ci, czy i jak uzyskać ubezpieczenie tytułu własności, a także poinformować Cię co do jego warunków, wyjątków i ograniczeń. Ponieważ sytuacja stanu prawnego nieruchomości może być skomplikowana, do jej kompleksowej i dogłębnej analizy powinieneś zatrudnić doświadczonego prawnika.
Forma aktu własności
Prawnik kupującego musi się upewnić, aby podczas zamknięcia transakcji doszło do poprawnego przeniesienia własności, aby oferowany akt własności był zgodny z postanowieniami umowy i prawem stanowym. W przypadku rozbieżności pomiędzy zapisami umowy a tym, co może dostarczyć sprzedawca, należy zwrócić się do title company z zapytaniem, czy istnieje podstawa do uzyskania ubezpieczenia tytułu własności. Jeżeli nie jest to możliwe, ani jeśli nie jest możliwe zdeponowanie odpowiedniej kwoty pieniężnej na koncie prawnika sprzedającego, ani pismo gwarancyjne, jako zabezpieczenia do czasu wyjaśnienia sprawy, kupujący musi przemyśleć, czy kontynuowanie zakupu jest rozważne. W Nowym Jorku typowym aktem własności jest „Akt własności z przymierzem przeciwko aktom poprzedniego właściciela”, co oznacza, że sprzedający obiecuje, że podczas kiedy był właścicielem nieruchomości nie uczynił nic, co mogłoby obciążyć jej tytuł, z wyjątkiem przypadków wyraźnie wskazanych w akcie.
Reprezentacja
Kupujący, sprzedający i bank w transakcji kupna-sprzedaży zazwyczaj zatrudniają własnych prawników. Adwokat reprezentujący którąkolwiek z tych stron, oprócz Ciebie (nawet jeśli opłacasz jego wynagrodzenie, np. adwokat banku) nie jest Twoim prawnikiem. Twoim obowiązkiem, jako kupującego lub sprzedającego, jest zasięgnięcie profesjonalnej porady prawnej, aby upewnić się, że otrzymasz dokładnie taka reprezentacje na jaką zasługujesz w celu ochrony swoich interesów prawnych i zatrudnić w tym celu odpowiedniego prawnika.
Finalizacja transakcji
Zamknięcie transakcji czyli “closing” to ostatni etap procesu kupna-sprzedaży nieruchomości, to wydarzenie, podczas którego kupujący otrzymuje akt własności domu wraz ze wszystkimi dokumentami związanymi z przeniesieniem własności. W ramach closingu dokumenty te są dokładnie sprawdzane, aby mieć pewność, że wszystkie warunki umowy sprzedaży zostały spełnione, i ze strony wywiązały się ze swoich obowiązków. Wówczas również pozostała część ceny zakupu zostaje wypłacona sprzedającemu.
Podczas finalizacji transakcji ustalane są też terminy wprowadzenia się do domu. Zazwyczaj po zapłaceniu pełnej ceny zakupu, klucze do domu trafiają do kupującego, który uzyskuje wtedy prawo do wprowadzenia się. Jednakże umowa sprzedaży może również przewidywać, że nowy właściciel wprowadzi się w późniejszym terminie.
Najważniejszą kwestia do zapamiętania jest to, że zakup domu to poważna inwestycja. Zwykle wiąże się ona z płatnościami rozłożonymi na lata. W szerszym kontekście, bardziej opłacalne jest skorzystanie z profesjonalnej porady prawnej i wskazówek przed przystąpieniem do zakupu, niż narażanie się na kłopoty i wydatki, które mogą wyniknąć z braku takiej porady.