Dla Twojej wygody przygotowaliśmy listę pojęć, które pomogą Ci zapoznać się z żargonem, z którym możesz się spotkać podczas zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Definicje te służą wyłącznie celom informacyjnym i w żaden sposób nie zastępują faktycznej porady prawnej. Jeśli zajdzie taka potrzeba, chętnie wyjaśnimy Ci znaczenie któregokolwiek z tych pojęć i ich związek z Twoją konkretną sytuacją.
Powództwo o konkretne wykonanie: Cywilna sprawa sądowa mająca na celu nakazanie stronie niewykonującej zobowiązania do wywiązania się z postanowień umowy.
Oświadczenie: Oświadczenie lub deklaracja zredukowana do formy pisemnej, zaprzysiężona i potwierdzona przed notariuszem.
Amortyzacja: Stopniowa spłata zadłużenia w okresowych ratach.
Wycena: Znana również jako wycena nieruchomości, to oszacowanie wartości rynkowej danej nieruchomości, opracowane przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Każda nieruchomość jest inna, a czynniki takie jak lokalizacja będą miały wpływ na decyzję rzeczoznawcy. Wycena bezpośrednio wpływa na wysokość kredytu hipotecznego, gdyż bank bierze pod uwagę wartość nieruchomości przy obliczaniu kredytu.
Cesja: Metoda lub sposób przeniesienia prawa lub umowy z jednej osoby na drugą.
Adwokat banku: Prawnik reprezentujący interesy banku udzielającego kredytu. Jest obecny przy sprzedaży i nadzoruje finalizację transakcji oraz obsługuje wypłatę środków finansowych z zaciągniętego kredytu.
Bona Fide: W dobrej wierze, bez oszustwa.
Czysty tytuł: Czysty tytuł własności odnosi się do tytułu wolnego od jakichkolwiek hipotek, obciążeń, zastawów i orzeczeń. Kupującym zaleca się wykupienie ubezpieczenia tytułu własności w celu ochrony przed odziedziczeniem jakichkolwiek wcześniej nieodkrytych obciążeń, które mogą ujawnić się po podpisaniu umowy.
Zamknięcie: „Zamknięcie” to wydarzenie, kiedy transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości staje się oficjalna. W obecności wszystkich zaangażowanych stron (w tym między innymi: kupującego, sprzedającego, prawników reprezentujących obie strony, prawnika reprezentującego bank, przedstawiciela reprezentującego title company, agentów nieruchomości, agentów transferowych), akt własności domu lub certyfikat akcyjny wraz z kluczami do domu lub mieszkania jest wręczany kupującemu, a pozostała część ceny zakupu jest przekazana na rzecz sprzedającego. Wszelkie istotne dokumenty prawne, w tym te związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, są podpisywane podczas zamknięcia transakcji.
Obszary wspólne: W kondominium „obszary wspólne” odnoszą się do wszystkich obszarów poza samym mieszkaniem, takich jak korytarze, klatki schodowe, poczekalnie, hole, windy, a w niektórych przypadkach dachy. Wszystkie przestrzenie wspólne przeznaczone do poruszania się po terenie lub do wspólnego wypoczynku są uważane za część „obszaru wspólnego”.
Kondominium: Każda określona i indywidualnie opodatkowana część większej nieruchomości zarejestrowana zgodnie z ustawą o kondominium jest uważana za mieszkanie typu kondominium. Każde mieszkanie jest własnością prywatną, aczkolwiek właściciele dzielą powierzchnie wspólne w budynku (np. hole, korytarze, windy, klatki schodowe, pralnie, sale gimnastyczne) zwane „obszarami wspólnymi” (patrz wyżej).
Umowa sprzedaży: Prawnie wiążąca umowa między dwiema lub większą liczbą stron uczestniczących w zakupie i sprzedaży, wymianie lub przeniesieniu nieruchomości. Umowa dotycząca nieruchomości, aby była wykonalna, wymaga formy pisemnej. Określa strony oraz cenę nabycia i sposób jej zapłaty. Powinna odpowiednio opisywać nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży, rodzaj aktu własności, który ma zostać dostarczony kupującemu, opis majątku osobistego objętego sprzedażą oraz datę zamknięcia transakcji lub datę, w której kupujący obejmie nieruchomość w posiadanie. Powinna ona również obejmować dziesiątki innych kwestii dotyczących nieruchomości i wzajemnych obowiązków stron.
Korporacja spółdzielcza: Korporacja składająca się z grupy udziałowców mającej udziały finansowe w korporacji jako całości, która jest właścicielem jednego lub większej liczby budynków.
Jednostka spółdzielcza/mieszkanie w coopie: Mieszkanie będące własnością korporacji spółdzielczej (patrz wyżej). Akcjonariusze posiadają udziały w spółce korporacyjnej i maja prawo zajmować zakupione mieszkanie w budynku. Podczas zamknięcia transakcji otrzymują dwa istotne dokumenty: 1) certyfikat akcyjny określający ilość zakupionych akcji w spółce korporacyjnej i 2) własnościową umowę najmu opisująca mieszkanie, do którego są przyporządkowane zakupione akcje i zasady zamieszkiwania w tym mieszkaniu.
Akt własności: Należycie sporządzony i doręczony dokument pisemny przekazujący tytuł własności nieruchomości.
Niewykonanie zobowiązania: Niedopełnienie obowiązku lub obietnicy; zaniechanie lub niewykonanie jakiejkolwiek czynności.
Zaliczka: Zadatek płacony przez kupującego na etapie podpisywania umowy w ramach transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości. W przypadku zerwania umowy, kupujący traci zaliczkę. Płatność ta jest czasami nazywana „depozytem w dobrej wierze”.
Podwójny agent: W niektórych przypadkach agent nieruchomości może reprezentować zarówno kupującego, jak i sprzedającego konkretną nieruchomość. Agenci ci nazywani są „podwójnymi agentami”.
Służebność: Uprawnienie do korzystania z gruntu lub nieruchomości, do której nie posiada się prawa własności.
Elementy stałe: Elementy domu lub mieszkania zamontowane lub wbudowane w sposób trwały, uniemożliwiający ich odłączenie bez pozostawienia śladów użycia siły fizycznej lub narzędzi; tak połączone, że staja się częścią nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości: Procedura, w ramach której nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie długu hipotecznego jest sprzedawana przez bank w celu spłaty długu w przypadku niewywiązania się z płatności i warunków umowy hipotecznej przez dłużnika.
Inspekcja domu: Kompleksowa ocena ogólnego stanu nieruchomości, w tym między innymi jej konstrukcji, dachu, instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i grzewczej. Rozsądnie jest przeprowadzić inspekcję domu przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Wyrok: Decyzja związana ze sprawą dotyczącą nieruchomości podjęta przez sąd.
Zastaw: Roszczenie prawne obejmujące szeroki zakres obciążeń wniesionych przeciwko nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty długu lub zobowiązania.
Wyszukiwanie zastawów: Znane również jako wyszukiwanie zastawów i wyroków, ma na celu ustalenie, czy dana nieruchomość ma jakiekolwiek zaległe obciążenia. Kupujący jest generalnie zobowiązany do zweryfikowania stanu nieruchomości pod kątem istniejących zastawów i musi powiadomić sprzedawcę, aby usunął wszelkie zastawy przed przeniesieniem własności na kupującego.
Ograniczony element wspólny: Część wspólnych elementów w kondominium przeznaczona do wyłącznego użytku jednego lub większej liczby właścicieli mieszkań, ale mniejszej liczby niż wszyscy właściciele. Kluczowym zwrotem jest tutaj ”wyłączny użytek”. W przeciwieństwie do innych wspólnych elementów, prawo do korzystania z ograniczonego wspólnego elementu maja tylko niektórzy właściciele budynku. Przykładami ograniczonych wspólnych elementów są werandy, tarasy i balkony.
Podatek od rezydencji : Podatek nałożony przy zamknięciu transakcji na nabywcę przy zakupie nieruchomości za cenę 1 miliona dolarów i więcej. Historycznie rzecz biorąc, podatek ten zawsze wynosił 1% ceny zakupu, niezależnie od kwoty przekraczającej 1 milion dolarów. Niedawno państwo przekształciło ten podatek w system progresywny oparty na przedziałach cenowych.
Hipoteka: W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Przyznanie kredytu hipotecznego: Formalne wskazanie przez instytucję kredytową, że udzieli kredytu hipotecznego pod zastaw domu lub mieszkania na określona kwotę i na określonych warunkach.
Ewentualność przyznania kredytu hipotecznego: Większość umów sprzedaży zawiera klauzulę, która wymaga od kupującego uzyskania potwierdzenia przez instytucje kredytowa, że kredyt został mu przyznany. Umowa powinna określać termin w jakim przyznanie kredytu powinno nastąpić (zwykle jest to 45 dni od podpisania umowy). Niespełnienie tego warunku, zgodnie z zapisami klauzuli, daje stronom prawo do rozwiązania umowy.
Kwota netto: Kwota pieniężna przekazywana pożyczkobiorcy przez instytucje finansowa udzielającą kredytu po pobraniu wszystkich obowiązujących opłat związanych z kredytem. Opłaty te, w tym wszystkie opłaty bankowe, honorarium prawnika bankowego, odsetki i depozyty, są odejmowane od kwoty kredytu. Wypłata środków finansowych z zaciągniętego kredytu czyli rozdysponowanie kwoty netto należy do obowiązków prawnika banku na zamknięciu transakcji.
Nota/zobowiązanie płatności: Pisemna obietnica zwrotu określonej sumy pieniędzy (zwykle pożyczki) zawarta między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą. Podpisując notę pożyczkobiorca obiecuje dotrzymać ustalonych przez pożyczkodawcę warunków pożyczki i spłacić ją zgodnie z ustalonymi stopami procentowymi i harmonogramem spłat.
Pełnomocnictwo: Jednostronne upoważnienie osoby trzeciej do wykonania wskazanych czynności za osobę udzielającą tego pełnomocnictwa, zwykle używane podczas zamknięć, gdy mocodawca nie może być obecny.
Klauzula przedpłaty: Klauzula w umowie kredytowej, która daje dłużnikowi przywilej wcześniejszej spłaty zadłużenia hipotecznego.
Własnościowa umowa najmu: Daje akcjonariuszowi spółki korporacyjnej prawo do zajmowania określonego mieszkania w budynku. Ponadto umowa ta określa prawa i obowiązki akcjonariusza oraz zarządu mieszkańców.
Zarejestrowanie: Czynność wpisania do rejestru publicznego w danym hrabstwie dokumentu mającego wpływ na tytuł własności nieruchomości.
Zaspokojenie kredytu hipotecznego: Instrument służący do potwierdzenia spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, wpisany do rejestru publicznego.
Instrument zabezpieczający: W przypadku zakupu mieszkania w spółdzielni korporacyjnej, dokument analogiczny do kredytu hipotecznego. Instrument zabezpieczający, dający bankowi możliwość zajęcia akcji przynależnych do mieszkania w przypadku, gdy kredytobiorca nie spłaca zaciągniętego kredytu.
Krótka sprzedaż: Kiedy właściciel nieruchomości sprzedaje dom, który jest obciążony hipoteka, a zadłużenie przewyższa wartość domu (czyli kiedy cena sprzedaży nieruchomości jest niższa od wysokości zadłużenia), wówczas taka transakcje nazywa się krótką sprzedażą. Warunkiem wstępnym do jej zrealizowania jest zgoda banku, gdyż bank nie odzyska całej sumy kredytu, a jedynie jego cześć. Istnieje wiele powodów, dla których właściciele domów decydują się na krótką sprzedaż, ale jednym z najczęstszych jest unikniecie przejęcia nieruchomości przez bank.
Sponsor: Większość sponsorów to deweloperzy, którzy zbudowali lub przekształcili budynek mieszkalny. Kiedy budynek powstaje od podstaw jako kondominium lub jest przekształcany z budynku wynajmu w spółdzielnię korporacyjna (coop), sponsor bierze odpowiedzialność za sprzedaż mieszkań w budynku i często zatrzymuje część z nich na inwestycje. Przy sprzedaży mieszkań, sponsorów obowiązuje przestrzeganie zasad i regulacji zawartych w Planie Ofert.
Certyfikat akcyjny Ważny dokument przy zakupie mieszkania w spółdzielni korporacyjnej, określający ilość zakupionych akcji w korporacji. Obok własnościowej umowy najmu opisującej mieszkanie, do którego są przyporządkowane zakupione akcje i zasady zamieszkiwania w korporacji, stanowi dokumentacje własności mieszkania.
Inspekcja na termity: Jest elementem pełnej inspekcji domu, która ma miejsce przed podpisaniem umowy sprzedaży. Termity mogą spowodować ogromne szkody infrastrukturalne w budynku, dlatego wszyscy rozważni, potencjalni nabywcy powinni zatrudnić licencjonowanego inspektora i przeprowadzić inspekcję w celu wykrycia termitów na którymś etapie przygotowań do transakcji.
Ubezpieczenie tytułu własności: Jest niezbędną częścią procesu zakupu nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu własności dzieli się na dwie kategorie: 1) polisę właściciela, która zapewnia, że kupujący jest nowym i prawowitym właścicielem oraz, że ma czysty tytuł do nieruchomości, wolny od jakichkolwiek obciążeń, orzeczeń, zastawów lub istniejących hipotek oraz 2) polisę banku udzielającego kredyt, co świadczy o tym, że bank faktycznie posiada ważną pierwszą hipotekę na przedmiotowej nieruchomości. Polisa ubezpieczenia tytułu zabezpiecza posiadacza przed wszelkimi stratami poniesionymi z powodu wad tytułu.
Wyszukiwanie tytułów: Badanie rejestrów publicznych w celu ustalenia własności i obciążeń mających wpływ na nieruchomość.
Podatek od przeniesienia własności: Stan i miasto Nowy Jork pobierają od wszystkich sprzedawców podatek równy określonemu procentowi ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości.